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Das Rennen um die besten Parkplätze

Wohneigentum wird in der Schweiz immer beliebter. Die Eigentumsform „Stockwerkeigentum“ (STWE) führt im Vergleich zum Einfamilienhaus zu einer stärkeren Abhängigkeit gegenüber den unmittelbaren Nachbarn. Im Stockwerkeigentum wird zwischen gemeinschaftlichen Teilen (Bsp. Fassade, Treppenhaus, Boden etc.) und Sonderrechten (Bsp. ausschliessliche Nutzung der einzelnen Wohnungen) unterschieden. Am Beispiel einer gemeinschaftlichen Autoeinstellhalle mit bloss auf dem Boden markierten Feldern lässt sich die Problematik der Trennung zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen gut erkennen.

Damit ein Teil zu Sonderrecht ausgeschieden werden kann, muss dieser das Kriterium eines abgeschlossenen Raumes erfüllen. Ein eingezeichnetes Parkfeld erfüllt diese Voraussetzung nicht. Wie also können bestimmte Parkplätze einem einzelnen Eigentümer zugeteilt werden?

In der Praxis gängig sind die zwei nachfolgenden Varianten. Erstere sieht vor, dass an den jeweiligen Parkplätzen reglementarisch ein ausschliessliches Benutzungsrecht (Sondernutzungsrecht) begründet wird. Das Sondernutzungsrecht ist vom Sonderrecht zu unterscheiden. Es umfasst Anlagen, Bauteile und Grundstückteile, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können, die aber trotzdem nur von einem bestimmten Stockwerkeigentümer benutzt werden sollen (Dachterrasse, Balkone, Parkplätze etc.). Die jeweiligen Parkplätze stehen somit im gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer, dürfen aber nur vom jeweiligen Stockwerkeigentümer, welchem das spezielle Sondernutzungsrecht reglementarisch zugewiesen wird, benutzt werden. Die Zuweisung der Parkplätze erfolgt über das „Benützungs- und Verwaltungs-Reglement“ der STWE-Gemeinschaft, in welchem die betreffenden Parkplatznummern aufgelistet sind.

Die zweite Variante sieht vor, dass die Autoeinstellhalle als eigene STWE-Einheit eingeteilt wird. An dieser kann Miteigentum begründet werden. In einem Reglement können die Miteigentümer die Zuteilung der Parkfelder festlegen. Dieses Vorgehen erlaubt es, die Miteigentumsanteile und damit die Nutzungsrechte an bestimmten Parkfeldern einzeln zu veräussern. Zudem hat diese Variante den Vorteil, dass auch ein „Wohnungsfremder“, also eine Person, die keine STWE-Wohnung in der Überbauung besitzt, einen Anteil erwerben kann.

Im Gegensatz zur zweiten Variante sind die Parkplätze als Sondernutzungsrecht an die jeweilige Stockwerkeinheit (Bsp. Wohnung) gebunden und können somit nicht an Personen ausserhalb der STWE-Gemeinschaft veräussert werden. Zu beachten gilt zudem, dass die Miteigentümer an der Autoeinstellhalle in der zweiten Variante im Falle eines Verkaufs ein gesetzliches Vorkaufsrecht (sofern nicht ausgeschlossen) haben, welches bei der ersten Variante nicht besteht. Welche Variante schlussendlich gewählt werden soll, hängt von den jeweiligen Interessen der Beteiligten ab.

 

Von MLaw Lisa Stöckli, publiziert in der Linth Zeitung, im Sarganserländer und Werdenberger&Obertoggenburger