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Illegale Bauten

Wer illegal baut, muss schlimmstenfalls die Wiederherstellung des früheren, rechtmässigen Zustandes gewärtigen. Die zuständige Behörde prüft allerdings vorerst, ob eine nachträgliche Bewilligung oder sogar eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Ist dies nicht der Fall, besteht grundsätzlich die Pflicht zum Rückbau der illegal erstellten Baute, Anlage oder Strasse. Diese Pflicht verwirkt indes nach 30 Jahren.

Nach Ablauf dieser Frist können die Behörden keinen Rückbau mehr anordnen. Diese Verwirkungsfrist gilt allerdings nur für illegale Bauten innerhalb der Bauzone. Illegale Bauten ausserhalb der Bauzone müssen unter Umständen auch nach 30 Jahren noch zurückgebaut werden. Dies entschied das Bundesgericht in einem jüngsten Urteil.

Warum die unterschiedliche Regelung? Das Bundesgericht führte nun aus, dass bei Bauten innerhalb der Bauzone die Verwirkungsfrist von 30 Jahren durch die Rechtssicherheit geboten sei und auch wegen der praktischen Schwierigkeiten nach mehr als 30 Jahren die damaligen tatsächlichen und rechtlichen Umstände noch abzuklären. Beide Probleme würden sich bei Bauten ausserhalb der Bauzone nicht in gleicher Weise stellen. Dadurch, dass seit 1972 Bundesrecht anwendbar auf Bauten ausserhalb der Bauzone sei, könnten die tatsächlichen Verhältnisse leicht (oder jedenfalls leichter) ermittelt werden. Der Rechtssicherheit und Rechtsgleichheit ausserhalb der Bauzone werde am besten entsprochen, wenn klar sei, dass eine rechtswidrige Nutzung nicht geduldet werde, auch wenn sie länger als 30 Jahre nicht entdeckt und beanstandet wurde. Schliesslich liess das Bundesgericht in seinem Urteil dennoch ein Türchen offen, indem es festhielt, dass in speziellen Situationen mit einer massgeschneiderten Lösung im Einzelfall Rechnung getragen werden könne.

Im Unterschied zu den beschriebenen Konstellationen können Bauten auch erst nach der Erstellung illegal werden, weil sich das Recht ändert. Beispielsweise wird mit einer Gesetzesrevision die maximal zulässige Gebäudehöhe reduziert oder eine bebaute Fläche infolge Zonenplanänderung neu einer Landwirtschaftszone zugewiesen. Entsprechen bestehende Bauten aufgrund der Rechtsänderung nicht mehr den Vorschriften, greift der Bestandesschutz. Dieser besagt im Grundsatz, dass solche Bauten weiterhin genutzt und instandgehalten werden dürfen. Inwiefern Umbauten, Nutzungsänderungen oder gar Abbruch und Neubau zulässig sind, ist im Einzelfall zu prüfen.

Von MLaw Lisa Stöckli, publiziert im Sarganserländer, in der Linth Zeitung und im Werdenberger&Obertoggenburger