Baurecht, Planungsrecht, Immobilienrecht

Ein jüngerer Entscheid des Bundesgerichts (1C_647/2023) zeigt, wie streng die Regeln für Renovationen alter Gebäude ausserhalb der Bauzonen sind – und wie der sogenannte Bestandesschutz verloren gehen kann.

Am 1. Januar 2026 trat im Immobilienrecht eine bedeutende Änderung in Kraft. Davon profitiert, wer ein Haus baut, umbaut oder ein Grundstück mit Gebäude kauft.

Viele Grundeigentümer betrachten Bauland als sichere Reserve. Doch wer Parzellen über Jahre unbebaut lässt, geht rechtliche und finanzielle Risiken ein.

Offene Werklohnforderungen lassen sich mit dem Bauhandwerkerpfandrecht wirksam absichern – allerdings nicht ohne Fallstricke. Worauf kommt es in der Praxis an?

Auf der Homepage des St. Galler Anwaltsverbandes finden Sie dazu einen Beitrag von RA Severin Gabathuler: https://www.sgav.ch/praxiswissen/das-bauhandwerkerpfandrecht-eine-uebersicht-fuer-eigentuemerinnen-und-handwerker-98.html

Wir freuen uns, dass unser Severin Gabathuler mit seiner aktuellen Publikation in der Zeitschrift «Baurecht/Droit de la Construction» zum Thema Ortsbildschutz/ISOS im Gewässerschutzbereich zur juristischen Fachdiskussion beitragen darf.

Die Veröffentlichung finden Sie hier: https://www.br-dc.ch/de/artikel/2504-0642-2025-0057/wenn-der-grundwasserspiegel-den-ortsbildschutz-verscharft

Mit seinem Urteil vom 1. Mai 2025 (1C_450/2025) hat das Bundesgericht eine bemerkenswerte Entscheidung im öffentlichen Baurecht gefällt – mit praxisrelevanten Konsequenzen für Grundstückskäufe in sensiblen Zonen.

Mit dem zur amtlichen Publikation vorgesehenen Entscheid 1C_170/2024 vom 5. März 2025 hat das Bundesgericht klare Leitplanken betreffend Baugesuche ausserhalb der Bauzone gesetzt: Die Gemeinde kann ein solches Gesuch nicht selbständig ablehnen, auch wenn eine kantonalrechtliche Grundlage dies zuzulassen scheint.

Mit der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» (Zweitwohnungsinitiative) hat das Stimmvolk 2012 ein klares Zeichen gesetzt: Man wollte verhindern, dass in touristisch geprägten Regionen eine unkontrollierte Zunahme von Ferien- und Zweitwohnungen stattfindet. Die damals eingeführte Begrenzung besagt, dass keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen, wenn deren Anteil in einer Gemeinde 20 Prozent übersteigt. In der Region sind insbesondere Gemeinden wie Amden, Flums, Quarten und Pfäfers – also vor allem Bergregionen – von dieser Begrenzung betroffen.

Wo Bauaufträge nicht zum Pauschalpreis vergeben werden, resultiert oft ein Streit über die Höhe des verrechneten Aufwandes. Vor allem dort, wo der Aufwand nicht in einer schriftlichen Offerte beziffert wurde. Das Bundesgericht hat die Messlatten für Bauunternehmer hoch angesetzt. Die Unternehmen müssen den getätigten Aufwand nicht nur detailliert nachweisen, sondern auch den Nachweis erbringen, dass die Leistungen notwendig und angemessen waren.

Was die Kandidierenden mit gelungenen Sujets bereits erledigt haben, müssen ihre Wahlhelfer bei rechtswidrig aufgestellten Wahlplakaten: den Kopf hinhalten.  Es lohnt sich daher, einen Blick auf die Vorschriften für das Aufstellen von Wahlplakaten zu werfen.

Die Gewährleistungsrechte im Obligationenrecht und in der SIA-Norm 118 sind nicht deckungsgleich. Nach SIA-Norm besteht vorerst einzig ein Recht auf Nachbesserung. Vorteilhafter für die Bauherrschaft ist die SIA-Rügefrist: Es muss lediglich innerhalb von zwei Jahren gerügt werden, nach Gesetz «sofort».

Eine Anleitung zum Umgang mit Mängeln finden Sie im Beitrag von RA Severin Gabathuler unter dem folgenden Link auf der Homepage des St. Galler Anwaltsverbandes: https://www.sgav.ch/praxiswissen/gewaehrleistung-beim-bauwerkvertrag-tipps-und-stolpersteine-76.html.

Für die Involvierten eines Baubewilligungsverfahrens können Auflagen und Bedingungen in einer Baubewilligung zu ungeahnten Problemen führen. Was kann man tun?

Ihr Traum vom eigenen Haus ist greifbar nah: Das passende Grundstück ist gekauft, alle Pläne sind gezeichnet, ja, selbst das Baubewilligungsverfahren ist im Gang. Dann aber erreicht Sie plötzlich die Einsprache eines Nachbars. Er weist Sie und die Baubehörde darauf hin: Der Zonenplan der Gemeinde werde gerade überprüft, denn die Bauzone sei zu grosszügig festgelegt worden und müsse deshalb verkleinert werden. Ihr geplantes Traumhaus befinde sich derweil genau auf einer jener Parzellen, bei welchen nicht ausgeschlossen werden könne, dass sie im Rahmen einer geplanten Bauzonenreduktion ausgezont würden. Die Baubewilligung sei darum nicht zu erteilen.

Auch Kantone sind in der Raumplanung nicht komplett frei – das zeigt ein Entscheid des Bundesgerichts vom November 2022.

Streitiger Gegenstand war im vorliegenden Fall der Arealplan „Bahnhof“ der Gemeinde Samedan. Die Gemeinde plante darin die Errichtung eines regionalen Verwaltungs- und Dienstleistungszentrums in der Bahnhofszone. Gegen den Arealplan erhoben in der Folge mehrere Personen Beschwerde: Der Arealplan weiche zu stark von der für das entsprechende Gebiet geltenden Grundordnung ab und verletze somit Bundesrecht.

Wer illegal baut, muss schlimmstenfalls die Wiederherstellung des früheren, rechtmässigen Zustandes gewärtigen. Die zuständige Behörde prüft allerdings vorerst, ob eine nachträgliche Bewilligung oder sogar eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Ist dies nicht der Fall, besteht grundsätzlich die Pflicht zum Rückbau der illegal erstellten Baute, Anlage oder Strasse. Diese Pflicht verwirkt indes nach 30 Jahren.

Schon seit geraumer Zeit plane ich, in meinem Garten einen Hühnerstall zu bauen. Da das Verhältnis zu meiner Nachbarin eher angespannt ist, befürchte ich, dass sie versuchen wird, sich dagegen zu wehren. Benötige ich überhaupt eine Baubewilligung für den Hühnerstall?

Ich bin Stockwerkeigentümer. Mein Nachbar hat, ohne jemanden zu fragen, die Platten seines Gartensitzplatzes ausgewechselt und diesen damit vergrössert. Darf er das? N.M. aus Altendorf

Messebau ist zum grössten Teil der Bau von Werken im werkvertraglichen Sinn. Deshalb sind Gerichtsentscheide zum Werkvertrag auch für Aussteller von besonderem Interesse. Die jährlich erscheinenden Übersichten (z.B. im Jusletter by Weblaw) enthalten meist wertvolle Hinweise auf die Branche.